崇左5层联排楼房降价拍卖反涨59万，36轮竞价背后的秘密

要说的这套房子，在崇左江南路 98 号的东成国际小区，具体是 5 栋的 5-01 号。懂行的人都知道，联排房子里 “边户” 算好的 —— 比中间户采光足，还不用跟邻居门对门，晚上看电视、说话也不怕吵到别人，隐私性强多了。不过这房子也有个让人犯嘀咕的地方：一共 5 层，看着建筑面积有 279.49 平方米，挺大的吧？可实际能住的套内面积才 172.52 平方米！算下来公摊快占了 4 成，要知道一般联排房子的公摊也就 20% 多，顶多 30%，这公摊比例都快赶上高层电梯房了，确实少见 —— 哪怕它不是那种封闭式的套间，也让人觉得 “实际能用的地方少了点”。

但这房子也有个大亮点：不光能住人，一楼还能当商铺用，现在正开着一家药店呢！对咱们普通人来说，买房子能顺带整个商铺，就等于多了个 “摇钱树”，哪怕以后自己不经营，租出去也能收租金，这可比纯买个住宅划算多了。

再说说这房子之前的拍卖情况：**次拍卖的时候，起拍价定在 57.3887 万元，当时评估价是 82 万元，等于直接打了七折。按说这价格不算贵，可那会儿没人报名，最后流拍了 —— 估计当时大家都想着 “再等等，说不定第二次还能降”，都揣着观望的心思，没人愿意先出手。

结果第二次拍卖一出来，起拍价直接降到 45.9105 万元，这一下就把大家的 “购买欲” 勾出来了！一下子报了 8 个人，这哪是买房啊，简直是抢房！你加 5000 我加 10000，手机上点来点去，来来回回加了 36 次价，最后居然以 59.3109 万元成交了 —— 你说巧不巧？比**次的起拍价还贵了快 2 万！不过好在，

崇左左江网分析：二次拍卖价反超一次的核心原因

1. 价格阈值触发效应：**次拍卖起拍价 57.3887 万元（对应评估价 82 万元，折价率 69.9%），未达到多数买家的心理预期，导致无人报名；第二次起拍价降至 45.9105 万元（折价率 56%），大幅低于市场常规法拍折价区间（通常 70%-85%），直接突破买家心理阈值，吸引 8 人参与竞拍。
   
   

2. “等二次降价” 的从众心理反噬：多数买家存在 “二次拍卖必降价、性价比更高” 的惯性认知，集中选择在二次拍卖入场，导致竞争烈度骤升 ——36 次加价直接将成交价推至 59.3109 万元，较一次起拍价高出 1.9222 万元，形成 “越等越贵” 的市场结果。
   
   

3. 房屋价值的重新认知：一次流拍后，部分买家重新审视房屋 “5 层联排边户 + 一楼商铺” 的复合属性，意识到商业价值与居住功能的叠加优势，在二次拍卖中主动参与竞争，进一步推高价格。

再聊聊这房子所在的东成国际小区，崇左本地人大都知道，这是个老小区，也是个大小区，里面住的人特别多。在崇左江州区旧城区，也算是核心商圈了（旧城区中心为百家惠）出门不到一个红绿灯就到百家惠了，上体育中心跑跑步、晚上跳个广场舞都方便；家里有孩子要上学的更省心，江南**小学、崇左市江州区**初级中学都离得不远，不用每天早起送孩子跑老远；想买菜、买日用品，或者偶尔想逛逛街，大洋超市（百家惠）走路或单车几分钟就能到 —— 反正老百姓过日子需要的东西，周边都能找到，不用绕远路。

崇左左江网觉得从价格维度：显著低于评估价，具备性价比

1. 与评估价对比：成交价 59.3109 万元较 82 万元评估价低 22.6891 万元，折价率 72.3%，符合法拍房 “低于评估价 10%-30%” 的合理区间，仍具备价格优势。这价格跟 82 万元的评估价比，还是便宜了 20 多万!
   
   

2. 单价拆解：按建筑面积 279.49㎡计算，单价 2122 元 /㎡；若剔除一楼商铺面积（假设商铺占建面约 40%，即 111.8㎡），住宅部分单价约 2850 元 /㎡，远低于崇左市主城区普通住宅市场价（约 4000-5000 元 /㎡），住宅成本被商铺价值分摊后，实际性价比更高。按建筑面积算，每平方米才 2122 元，这价格在崇左主城区，真算是 “地板价” 了，比市面上不少新房、二手房都便宜。
   
   

1. 商业价值兜底：一楼商铺当前经营药店，依托东成国际 “大型小区、人口密集” 的基础，即便未来更换业态（如便利店、社区服务店），也能稳定覆盖租金或经营收益，降低房产空置风险。
   
   要说这房子最吸引人的，还是一楼的商铺。你想啊，东成国际住了那么多人，就算不做外面路人的生意，只服务小区里的住户就够了。现在开药店，小区里老人多，买点感冒药、降压药都方便；要是以后想换个生意做，改成便利店也成 —— 早上卖个包子、豆浆、鸡蛋，晚上卖个水果、零食、饮料，肯定有人来买；或者开个生鲜店，卖新鲜蔬菜、肉蛋奶，小区里的阿姨妈妈们出门就能买，多方便！这商铺的 “钱景”，明眼人一看就知道错不了。

2. 居住功能适配：5 层联排边户具备独立空间优势，套内 172.52㎡可满足多人口家庭居住需求，且边户通常采光、通风条件优于中间户，居住体验高于同小区普通住宅。

所以咱们聊到这儿，大家也琢磨琢磨：59.3109 万元买这套房，到底值不值？

要是你家里想一边住家，一边做点小生意，那这房子简直是 “量身定做”—— 房子本身比市场价便宜，商铺还能赚点零花钱，一举两得；

可要是你就想买个纯住宅，不想折腾做生意，那可能就有点犹豫了：毕竟公摊快 40%，看着建筑面积大，实际能住的地方少了不少，心里难免有点 “不划算” 的感觉。

但是崇左左江网觉得：若该房产无产权纠纷、欠费（如物业费、税费）等隐性问题，此次成交可视为 “买家抄底成功”。

你们要是遇到这种情况，会怎么选呢？